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건축물 하자

 

건축물 하자

건축물 하자란 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 거래관념상 통상 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 않아 사용가치 및 교환가치를 감쇄시키는 결점을 의미합니다. 하자담보책임 규정은 현행법에 따라 민법, 건설산업기본법, 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등을 적용할 수 있습니다.

하자의 범위

하자의 범위는 시공상의 하자와 사용상의 하자로 나눌 수 있으며, 시공상의 하자는 구조상의 하자와 마감에 대한 하자로 분류됩니다.


구조상 하자라 함은 건축물이 지녀야할 가장 근본적인 성능인 구조안전에 관한 결함을 의미하며, 마감에 대한 하자는 구조안전과 관계없는 조적 벽체 등의 균열·차음·단열성능의 결함·누수·결로·도색부위 결함·창틀의 뒤틀림 등이며 사용상의 하자란 설계상의 하자로 사용하는데 지장을 초래하는 것을 말합니다.


또한 내력구조부 하자의 범위를 ‘기둥, 내력벽, 보, 바닥, 지붕 등에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정이 되는 경우’로 정하고 있다. 

시공상 하자

시공은 설계도서를 바탕으로 한 목적물 (예:건축물)을 완성하는 작업으로서, 건설 현장에서 발생하는 대부분의 하자가 이에 해당됩니다. 또한 하자를 경미한 하자 및 중대한 하자로 나눌 경우, 많은 경우 시공상 결함은 중대한 하자로 나타나기도 합니다.

 
시공상 하자의 예를 들면, 조립식구조체의 연결부실로 인한 내력 상실, 주요구조부재의 과다한 변경 및 균열침하 및 이로 인한 활동적인 균열 등을 말합니다. 아울러 건축공사의 공사구분에 따른 하자를 살펴보면, 방수공사의 경우 옥상바닥누수, 지하실벽체 누수, 지하피트 누수, 외부벽체 누수, 미장공사의 경우 콘크리트면몰탈의 접착불량, 옥상보호몰탈의 접착불량, 방바닥면의 굴곡, 타일접착불량, 벽체수장공사(마무리공사)의 경우 내부벽체 결로현상, 목재천정틀 처짐, 목재마루틀의 처짐 등을 건축물의 하자로 볼 수 있습니다. 

이러한 하자의 개념을 바탕으로 건설공사계약에 있어 시공상 '하자'를 정의해보면, '시공 목적물이 시공자의 과실로 당초 설계서에 정한대로 시공되지 아니함으로써 목적물의 사용가치 또는 교환가치를 감소시키는 품질성능상의 결함을 포괄적으로 의미한다'고 할 수 있습니다. 하자개념은 시공목적물의 특성에 따라 다소 차이를 보일 수 있다. 국가계약법 제17조, 동법시행령 제60조 등에서 국가를 당사자로 하는 계약 즉, 물품, 공사, 용역에 관한 계약 가운데서도 특히 공사와 관련하여 담보책임에 대한 별도의 규정을 둔 점도 공사계약의 특성을 반영한 예라고 할 수 있습니다. 


이러한 하자의 발생으로 인한 발주자의 피해를 방지하기 위하여 민법이나 건설산업기본법 등에서는 하자담보책임을 규정하고 있습니다. 하자담보책임은 원칙적으로 법적 성격상 무과실책임에 속하기 때문에 하자발생에 따른 책임을 추궁하기 위하여 시공자의 고의나 과실을 반드시 요구하는 것은 아니나 건설공사의 경우에는 건설공사의 특성을 반영하여 주택법과 공사계약일반조건(회계예규)에서 하자보수를 요구할 수 있는 하자담보책임의 대상으로서 하자를 수급인(시공자)의 일정한 시공상 과실로 인하여 발생한 경우로 한정하고 있습니다. 하자담보책임기간동안 공사목적물의 하자에 대한 보수책임이 있는 경우를 '계약상대자의 '시공상의 잘못으로' 인하여 발생한 하자에 한한다'고 명시하고 있으며, 하자보수대상 하자를 '공사상의 잘못으로' 인한 균열 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도가 되었을 때로 한정하고 있습니다다.  

사용상(설계상) 하자

설계도서의 내용이 불분명하거나 누락·오류 또는 상호 모순되는 점이 있는 경우, 지질·용수 등 공사현장의 상태가 설계도서와 다를 경우, 새로운 기술·공법사용의 도입한 경우 등에 있어서 목적물에 하자가 발생할 때, 이를 “사용상(설계상) 하자”라고 할 수 있습니다.

 
예를 들면, 도면에 의거 정밀시공하였으나 지하주차장, 공동구 죠인트의 균열·누수, 최상층의 수압부족, 지하주차장 트랜치 구배불량, 국내기술수준 이상으로 설계함으로써 발생하는 자재·장비·완성물의 결함·이론상·외관상 완벽하고 수려하게 설계되었지만 기능상 문제가 발생하는 경우, 건물의 기능과 사용을 충분히 고려하지 않고 설계함으로써 사용자의 불편이 발생하는 경우 입니다.